■不動産調査　|　■現地調査　|　■登記の調査　|　■法令上の制限に関する調査　|　■生活関連施設調査

一般の方が、不動産の取引をすることは一生に何度もあることでは有りません。
マイホーム購入についての知識や経験も少ないのが普通です。
そこで、つい業者任せにしてしまい後になってから後悔する例が多く見受けられます。
弊社では、これから土地を購入しようとしている方を対象に、不動産の事前調査を行なっています。
土地を購入する前には不動産業者より「重要事項の説明」を書面で受けることのなっていますが何の準備も無いまま聞いても、その場限りで理解できないものです。
そのようなときに事前調査を行なっておけば安心して契約に臨むことが出来ます。

以上の4項目からなっています。
これらの調査内容並びに資料、対象不動産の問題点や契約前に確認しなければならない事項などを記載した報告書をお渡しいたします。

又、お客様がご自分で調査をする際の注意点にもなりますので、参考にして頂ければと思います。

実際に現地に行き、地形、地盤、境界、環境、施設の状況などを調査します。

地形は形状によって公法上の制限をあり、整形度、路地上部分の状況などを確認します。

境界に付いてはトラブルが多いため、現地において境界漂の有無を確認し、見つからないときは、売主に境界の明示を求めなければなりません。

隣地建物の軒などが境界をはみ出していないか。逆に当該物件は隣地に越境していないか等を確認し、購入時の対応の参考にします。

地勢としては高台、低地、ひな壇等当該不動産及び周辺状況によって、水はけ・通気性等の影響があります。

• 法地・崖地などの高低さ（目視によります）
  
• 切り土、盛土、埋立地等の種別

新たに擁壁、外構等の工事を必要としないか、擁壁が有る場合にはその安全性の確認をします。

現地において道路の現況幅員を調査し、問題点を把握します。

敷地内の、他人の通行路があるか、また、埋設菅等の有無を確認します。

高圧線や工場などの嫌悪施設の有無を確認します。

損耗度については、その状態によって重大なトラブルになる可能性があります。家屋の傾き、雨漏り、シロアリ被害、外壁のヒビなどを現地で調査します。

不動産取引を円滑に行う為には、登記簿に記載の所有権、抵当権やその他の登記事項を分析し、物件を特定し登記内容を把握する必要があります。
公図、地積測量図、建物図面、土地・建物登記簿謄本等を取得します。

公図は位置関係を概ね表しているといわれています。

土地の面積を記載した図面です。最近分筆等が行われた土地の図面は正確ですが、以前のものは実際と異なることが多いようです。

新築による表示の登記などの申請時に添付された建物の所在位置と床面積を記載した図面です。

表題部には、土地または建物の表示に関する事項が記載されます。
土地に有っては、土地の所在・地番・地目・地積・原因およびその日付、建物に有っては、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積・建物番号・付属建物の種類・構造・床面積・原因およびその日付・登記の日付です。現況地目と登記簿地目の違いや、実測面積と登記簿面積の違いなどに注意を払います。

甲区には所有権に関する登記された事項が記載されています。所有権の保存・移転の経過が記されており、歴代の所有者の住所氏名が読み取れます。
又、現在の登記上の所有者が誰であるかがわかります。
売主と登記名義人が違う場合には注意が必要です。差押登記・買戻し特約登記は甲区に表示されますのでこのような登記がある時は特に注意が必要です。

乙区には所有権以外の権利、地上権、賃借権、抵当権、根抵当権等が記載されています。これら登記されている権利の種類や、その権利者を確かめ、売買などに先立ってそれらの権利をどうするのかを、弁済や抹消方法も含めて検討しておく必要があります。

土地を造成したり建物を建築したりする為には、法令上多くの制限があります。後日、法令上の制限が原因で契約目的が達成できなかったというようなことがないよう十分な調査を行います。

都市計画により様々な区域が定められています。
これらによって開発行為、建築の可否・内容等の様々な制限が加えられます。
このため、都市計画法に基づく区域・地域地区の指定等の状況を確認します。

• 市街化区域や市街化調整区域の別、市街化調整区域は原則として住宅の建築が出来ません
  
• 用途地域等の調査により、当該区域に立てられる建物の種別や建蔽率・容積率の制限、斜線制限や高さ制限がわかります。
  
• 高度地区、防火地域、準防火地域、風致地区、などの地域地区の調査により規制内容を把握します。
  
• 街路計画による計画街路の位置を確認。当該地が計画街路にかかっている場合は建築制限があります。
  

建築基準法は建築物の敷地、構造、用途などに関する最低の基準を定めています。

• 既存不適格建築物とは、建築当時は適法でしたが、その後の法令などの改正により不適格になってしまった建築物です。この様な建築物は再建築や増改築などをするときに不適格の状態を解消する必要があります。つまり、元の建物と同じような規模の建替え等が出来ないということです。特に中古住宅の建蔽率、容積率の確認は注意が必要です。
  
• 敷地の接道義務があります。建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していないと建築できません。当該地がどのような道路に接しているかの調査は非常に重要です。
  

区画整理の有無や、施工中かを確認します。区画整理の予定地の場合には将来土地が減ってしまう可能性があります。
また、施工中の所は工事をする際に許可を取ったり、本換地の際登記費用などの思わぬ出費があるかもしれません。

この区域内で以下の工事をする場合には許可を取得する必要が有ります。

• 切土であって、当該切土をした土地の部分の高さが2mを超える崖を生ずることになるもの。
  
• 盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが1mを超える崖を生ずることとなるもの。
  
• 切土と盛土とを同時にする場合における盛土であって、当該盛土をした土地の部分に高さが1m以下の崖を生じ、且つ当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが2mを超える崖を生ずることとなるもの。
  

当該地が周知の遺跡の区域かどうか、事前の調査が必要かどうかを確認します。

当該地を利用する際にかかる制限、届け出、許可の必要性など、その他の法令の制限を調査します。

生活関連施設とは、水道、ガス、電気、排水施設をいいます。
不動産を購入しても、生活関連施設がない状態では生活に支障をきたします。
施設利用および施設の整備が可能かどうかを調査します。

水道局等の水道施設管理者の所で、道路内の本管および取りだし菅の種類、口径を調査し、誰がその施設を所有しているかを確認します。
共有菅や私設菅である場合は、負担金がかかることがあります。

ガス会社にて道路内の本管および取りだし菅の口径を調査し、使用にかかる負担金の有無を確認します。

電気はほとんど問題ありませんが、田舎などで回りに電柱がないようなとき、長い距離を電柱を立てながら線を引っ張ってこなければなりません。
このようなときはまれに費用負担がかかる場合があります。

排水はその種類により、汚水、雑排水、雨水の3種類があります。
種類ごとに処理方法が違いますので、関係部署で調査します。公共下水道区域内では負担金がかかる場合があります。
また、浄化槽を使用する必要がある場合には、多額の設置費用が必要になります。